החלטתם להשקיע בנכס בברצלונה? אספו קודם כל מידע על מיסוי בספרד

בימים אלו מפתה מאוד להשקיע בנכס בספרד, ובייחוד בברצלונה – מהערים העשירות והאהובות ביותר בספרד ובאירופה כולה. אם יש בידכם סכום כסף פנוי, גם אתם בוודאי חשבתם על הצעד הזה, אך לפני שתעשו זאת, חשוב שתכירו את תחום המיסוי בספרד, שאינו דומה לזה הישראלי. לאחר שתדעו את כל מה שאתם צריכים לדעת על נושא זה, תוכלו לגשת לעסקה ולדעת כמה תוכלו להרוויח ממנה.

מיסוי נדל"ן מסועף ומפורט – כמו במדינות מודרניות רבות

כמו בכל מדינה מודרנית ומתקדמת, גם בספרד ענף הנדל"ן זוכה לתשומת לב רבה מצד רשויות המס, וזאת בעיקר משום ההתעניינות הרבה של משקיעים בתחום זה – הן משקיעים מקומיים והן משקיעים זרים. כדי למקסם את התועלת מצמיחת הענף (שבימים אלו הולכת ומתגברת), מטילה המדינה על כל רוכש שורה של מסים שונים. זה הזמן להכיר את החשובים שבהם:

  • מס רכישה/מס העברה: המס המוטל על רכישת נכס מיד שנייה בספרד. מס הרכישה אינו אחיד בכל ספרד – בברצלונה, לדוגמה, הוא עומד על 10%, ואילו במדריד הבירה על 7% בלבד
  • מס בעלות: המס נגזר משווי הנכס, ועומד על 0.75% בממוצע. גם כאן, ישנו שוני בין מחוז למחוז וכדאי לברר זאת מראש
  • מע"מ: המע"מ על נדל"ן בספרד הוא 10% (21% לנדל"ן מסחרי). החל מעסקת הנדל"ן השנייה הרוכש יהיה פטור ממע"מ, אך יידרש לשלם מס רכישה
  • מס רווח הון: עומד על 19% (עד תחילת שנת 2016 עמד על 21%) ונגזר ממחיר המכירה לאחר החסרת מחיר הרכישה ושוויין של ההוצאות הנלוות לכך. כשמדובר בחברה ולא באדם פרטי, יעמוד מס רווח הון על 25%
  • מס שכירות: עומד על 24% לתושב חוץ פרטי. תושבי אירופה נדרשים במס של 19% בלבד. אם הנכס נקנה על ידי חברה, המס יעמוד על 25%, אך אם בבעלותה יותר משמונה נכסים, ירד המס ל-3.75% בלבד
  • מס השבחה/מס עליית ערך הקרקע: מתייחס אך ורק לעלייה בשווי הקרקע שעליה בנוי הנכס, ושיעורו 1%
  • מס בולים: עומד על 1% ונגזר ממחיר הרכישה
  • מס בעלות: מס שנתי שנגזר משווי הנכס, ועומד על שיעור של 0.4% עד 1.1%, על פי המחוז שבו נמצא הנכס
  • מס עושר: מס שנתי גם כן, שמוּחָל על נכסים ששוויים יותר מ-700 אלף יורו. הוא נגזר משוויו של הנכס ללא משכנתא, הלוואות וכדומה, ועומד על 0.5%ˉ5
  • מס הכנסה אישי: מוטל על תושבי חוץ, ועומד על כ-2.5% (אם הנכס אינו מושכר). אם הנכס מושכר, המס ייקבע בהתאם למס השכירות.

נציין כי ישנן כמה אגרות שצריך גם כן להתחשב בהן בעת חישוב ההוצאות הכללי על רכישת הנכס, כדוגמת אגרת רישום נכס שעומדת על כ-1% משווי הרכישה. כמו כן, יש לציין כי מס החברות בספרד צפוי לרדת בשנים הקרובות, מה שיהפוך את הרכישה למשתלמת יותר דרך חברה להשקעות בנדל"ן בספרד, כדוגמת חברת UMBRELLA.